Investir dans l'immobillier à Phuket en Thailande

Avec des taux d’intérêts au plus bas et des marchés financiers de plus en plus volatiles et imprévisibles, diversifier ses actifs et investir dans la pierre à l’étranger peut s’avérer un choix judicieux.

Le marché immobilier en Thaïlande, et particulièrement a Phuket, bénéficie de nombreux facteurs très positifs :

- Les prix sont toujours abordables

- La demande est en progression constante

- Les biens s’apprécient de 7 à 15% par an

- Les lois sont pro-propriétaires

- La fiscalité est très avantageuse

- Les rendements locatifs peuvent rapporter de 8 à 12% par an

Le marché immobilier à Phuket offre des opportunités d’investissements parmi les plus intéressantes au monde.
Destination touristique de tout premier ordre, bénéficiant d’un aéroport international, elle n’a pas souffert de la crise économique mondiale, continuant d’attirer de plus en plus les touristes du monde entier.
Pour satisfaire les nombreux vacanciers venant rechercher à Phuket le dépaysement idéal, une offre immobilière très diversifiée s’est développée. Le fort attrait touristique de l’île confère au marché immobilier à Phuket un important potentiel locatif, garantissant aux investisseurs de solides retours sur investissement.

Phuket a vu son marché de l'immobilier exploser parallèlement à son activité touristique au cours de la dernière décennie. Une multitude de projets immobiliers, de villas, d'appartements plus au moins luxueux ont établi domicile dans le paysage tropical de l'île. Malgré cet engouement et une hausse des prix des biens immobiliers ces dernières années, le marché reste néanmoins plus qu'abordable en comparaison avec l'Europe et conserve un fort potentiel de croissance pendant les 10 prochaines années au moins.

Sur toute la partie ouest de l’ile (la plus touristique), vous pourrez investir dans des programmes d’appartements conçus comme de réels produits d’investissement et proposant la plupart du temps des garanties locatives de l’ordre de 8 à 10% sur des périodes pouvant aller de 3 à 5 ans. Mais les acquéreurs à la recherche d’un cadre de vie tranquille, dans un environnement naturel, préféreront peut-être les développements d’appartements à faible densité et les villas situés dans le sud de l’île. Et si les villas les plus luxueuses peuvent afficher des prix dépassant le million d’euro, un budget de 100 000 € vous permettra d’envisager l’acquisition d’un petit appartement agréable à Phuket et une villa balinaise de 150m2 avec 2 chambres et une piscine pour à peu près 250 000€.

Outre le climat, la beauté des plages et le coût de la vie qui reste bas, l'île de Phuket constitue une des régions les plus prospères au monde et attire de plus en plus investisseurs d'année et année. Les promoteurs de renommée internationale animent un marcher immobilier extrêmement dynamique avec des projets de qualité qui s'intègrent dans le paysage tropical de Phuket grâce à des lois qui protège le littoral et limitent la hauteur des constructions.

Phuket, province la plus aisée de Thaïlande demeure aussi la première destination insulaire touristique en Asie. Avec plus de 9 millions de visiteurs en 2012, et d'excellentes perspectives pour les années à venir, les retours locatifs demeurent élevés. D'autre part la province continue le développement de ses infrastructures qui offre déjà des écoles internationales et d'excellents hôpitaux.

Phuket offre par ailleurs une grande variété d’activités, dont les plus prisées sont le golf, la plongée et le farniente bien sûr. Les cinq parcours de golf rivalisant de paysages magnifiques et de vues sur la mer d’Andaman font de l’île un paradis pour golfeurs. Quant à la beauté des fonds marins, elle attire des amateurs de plongée du monde entier. Par ailleurs, Phuket offre à ses visiteurs et résidents le plaisir simple de paysages merveilleux : sur l’île elle-même (promontoires rocheux, plages de sables blancs, falaises calcaires, collines boisées, petits estuaires et lagons, sans oublier la végétation tropicale luxuriante) ; sur les centaines d’îles alentours (Koh Phi Phi, Koh Lanta, La Baie de PhangNa et la fameuse ile de James Bond, Le parc naturel maritime des Similians…) qui feront d’excellentes destinations de yachting ; ou encore sur les terres, au Nord et à l’Est de l’île, où vous pourrez visiter plusieurs parcs naturels nationaux…

Ce rapide panorama vous fera sans doute comprendre pourquoi l’immobilier à Phuket s’apprécie annuellement de manière significative, dans une fourchette comprise entre 7 et 12% et plus particulièrement dans le sud de l’ile avec une croissance comprise entre 12 et 15% ces dernières années.

Pour résumer, au-delà de la pertinence financière évidente, l es  raisons qui font de Phuket un endroit attractif pour investir sont :

- Phuket est  la première île touristique en Asie jouissant d’une beauté naturelle extraordinaire avec des plages idylliques, des spots de plongée fabuleux, des hôtels de première classe, des salons de massage, des terrains de golf magnifiques, des ports de plaisance, une quantité astronomique de restaurants, une vie nocturne animée et d’excellents magasins.

- Phuket est l’un des marchés immobiliers en croissance les plus rapides au monde avec un nombre grandissant de projets de haute qualité conçus par des promoteurs immobiliers de renommée internationale. Des lois de planification respectueuses de l’environnement et des restrictions de hauteur assurent des lotissements sobres et de densité modérée.

- Phuket est la plus riche province de Thaïlande et son joyau de l’industrie touristique, par conséquent, elle reçoit un niveau élevé de protection et d’investissement du gouvernement central à Bangkok.

- Le coût de la vie à Phuket est très faible par rapport à l’Europe ou à d’autres lieux de villégiature de premier ordre. Dans un article intitulé Paradis Trouvé : Où prendre sa retraite à l’étranger, le magazine Fortune a récemment nommé Phuket comme l’un des cinq meilleurs endroits pour prendre sa retraite, « où vous pouvez encore vivre comme un roi sur vos économies».

- L’attrait de Phuket est si fort qu’il a été l’un des seuls endroits en Asie, qui n’a pas été affecté par la crise économique asiatique au cours de la fin des années 1990, ni par la crise globale qui sévit presque partout dans le monde depuis 2008. La valeur des propriétés est également restée forte même après le tsunami de 2004 dans l’océan Indien.

- Les rendements locatifs sur les appartements et les villas continuent de demeurer élevés puisque de plus en plus de vacanciers optent pour l’intimité d’une propriété en location plutôt que d’une chambre d’hôtel.  Avec des prévisions de dépasser les 10 millions de visiteurs en 2014, la demande de locations de vacances va continuer à croître.

- L’infrastructure et les services continuent de s’améliorer à un rythme rapide. Avec deux hôpitaux de standard international dans l’île, les services médicaux de qualité sont disponibles à un coût bien moins élevé qu’à l’étranger.

- L’enseignement primaire et secondaire en langue anglaise est disponible dans l’île avec les écoles internationales qui suivent  les cursus anglais et américain.

Selon les choix de chacun, acheter une villa ou un appartement à Phuket permet plusieurs possibilités attrayantes avec une plus value plus que conséquente à la revente :

1) Un investissement avec de forts revenus locatifs assurés

Profitez de l’essor touristique de la première destination balnéaire de Thaïlande. Phuket permet de toucher aussi bien les expatriés que les touristes et saisonniers. La demande existante et croissante permet aux promoteurs d’offrir une garantie locative, vous assurant des revenus récurrents.

2) Un investissement qui se conjugue avec une résidence secondaire et permet de profiter de son bien une partie de l’année

La qualité de vie et le climat agréable de la Thaïlande, pousse de plus en plus d’expatriés et retraités à venir passer une partie de l’année au pays du sourire. En fonction de son style de vie, et de son lieu de villégiature il peut être pertinent de conjuguer vacances au soleil et rendement locatif.

Phuket, Thaïlande

Phuket, surnommée "La Perle du Sud" ou encore "La Perle d'Andaman", est située au large de la côte Sud-Ouest de la Thaïlande dans la mer d'Andaman, qui fait partie de l'Océan Indien.

C'est la plus grande île du Royaume de Thaïlande avec une superficie de 543 km2 (48 kilomètres du Nord au Sud et 21 kilomètres d'Est en Ouest). A peu près la même superficie que Singapore.

L'île est desservie par l'Aéroport International de Phuket et ne se trouve qu'à 1 heure d'avion de Bangkok, de Kuala Lumpur ou de Singapore.

Phuket présente la particularité d'être reliée au continent par un pont de 600 mètres de long situé au nord de l'île : le pont Sarasin.

Cette spécificité, contrairement à la plupart des autres îles uniquement accessibles par avion ou par bateau, permet d'y entrer ou d'en sortir très facilement en voiture, en moto ou en bus pour visiter d'autres endroits magnifiques comme la Baie de Phang Nga, Krabi ou encore Kao Lak et le Parc Naturel de Kao Sok  tous situés à moins de 200km de Phuket.

En bateau vous pourrez également facilement partir à la découverte de toutes les îles de la mer d'Andaman comme Kho PhiPhi, Kho Lanta, Racha Island, les Similians, James Bond Island et les îles de la magnifique Baie de Phang Nga ou encore de Krabi et ses alentours.

Sa situation idéale fait de Phuket le point de départ parfait pour découvrir toutes les merveilles du sud de la Thaïlande que ce soit par les airs, par la mer ou par voies terrestres.

L'île de Phuket présente des paysages vraiment magnifiques et incroyablement variés : une mer bleue turquoise, des plages de sables fins, des baies, des petites criques, des montagnes recouvertes de forêts, des falaises, des lagons, le tout dans une végétation tropicale abondante et luxuriante.

Aussi incroyable que cela puisse paraitre, en dépit de son énorme développement touristique, près de 70 % de l'île reste recouverte par la forêt.

C'est une île est assez montagneuse, sur toute la côte ouest, du sud au nord, montagnes et vallées se succèdent pour rajouter à la beauté du site et offrir des points de vue tous plus époustouflants les uns que les autres.

La côte ouest possède de magnifiques plages de sable fin, alors que sur la côte est elles sont moins agréables, plus boueuses avec de plus grandes variations selon les marées.

C'est la raison pour laquelle la quasi-totalité des infrastructures touristiques de l'île se regroupent sur la côte ouest et principalement sud-ouest.

Patong Beach est l'endroit le plus touristique de Phuket et concentre également la majeure partie de sa vie nocturne.

Les principales villes touristiques de l'île sont (du sud au nord) : Rawai, Nai Harn, Kata, Karon, Patong, Kamala, Surin et Bang Tao.

Phuket est l'une des 77 provinces du Royaume de Thaïlande. C'est la seule île du pays à être une province à part entière. C'est aussi la province la plus petite et la plus riche de Thaïlande.

Elle est divisé en 3 circonscriptions ou districts (Amphoe) : Mueang Phuket au sud, Kathu au centre et Thalang au nord.

Ces 3 circonscriptions sont subdivisées en 17 communes (Tambon) et 103 villages (Muu-baan).

La capitale administrative est Phuket Town (ou Phuket City) et se trouve au sud-est de l'île.

Droit de propriété pour les étrangers en Thaïlande

La loi thaïlandaise impose certaines restrictions quant à la propriété de biens immobiliers détenus par des étrangers ; plus exactement, elle interdit officiellement aux étrangers de posséder un terrain en nom propre (la terre appartient aux thaïlandais).  En revanche, les droits de propriété des terrains et des bâtiments sont distincts. Les ressortissants étrangers ont un droit de propriété sur les bâtiments distincts du terrain, la loi autorise l'achat en pleine propriété et nom propre de villas ou d'appartements dans des résidences en copropriété.

Les ressortissants étrangers peuvent posséder :

- Une unité dans une copropriété enregistrée.

- Un bâtiment distinct du terrain.

- Une concession jusqu’à 30 ans enregistrée pour tous types de terrains et de bâtiments.

Les ressortissants étrangers ne peuvent pas posséder :

- Un droit de propriété absolue sur un terrain.

- Plus de 49% des parts d’une société thaïlandaise ayant un droit de propriété absolue sur un terrain.

Aussi, si vous souhaitez acquérir un appartement ou une villa, la situation sera différente :

Acheter un appartement :

Les ressortissants étrangers sont autorisés à la pleine propriété (Freehold en anglais) d'un appartement pour les bâtiments classés comme « condominium » dans une limite de 49 % des parts, les 51% restant doivent appartenir à des thaïlandais.
Conformément à la loi thaïlandaise, Condominium Act 1992, en vigueur sur la propriété immobilière, l'acquisition en pleine propriété des appartements par des personnes physiques ou morales de nationalité étrangère est autorisée selon les 3 conditions suivantes :

1) Acheter dans une résidence de type condominium offrant la pleine propriété

2) S'assurer que 49% de la surface habitable dans la résidence n'a pas déjà été vendus à des étrangers.

3) Transférer l'intégralité des fonds couvrant l'achat depuis l'étranger et en devises étrangères.

En pratique, c’est très simple. Les promoteurs s’adressant à une clientèle principalement étrangère, la quasi-totalité des résidences et copropriétés d’appartements à Phuket remplissent ces conditions.

Il suffit de demander une lettre de garantie auprès du syndic de copropriété établissant la proportion de copropriété détenue par l’étranger, lettre qui doit être soumise aux services fonciers lors du transfert de propriété.

Quoiqu’il en soit, au cours du processus d’achat, vous ferez forcement appel à un avocat spécialisé qui se chargera de vous guider et de vérifier que toutes les conditions sont réunies avant de finaliser la vente.

Acheter une villa :

Conformément à la loi thaïlandaise en vigueur sur la propriété foncière, un étranger n'est pas autorisé à posséder du terrain en son nom propre.

En revanche, vous pourrez jouir de la pleine propriété de la maison.

Tout acheteur étranger se verra attribuer la pleine propriété du bien immobilier construit sur le terrain.

La subtilité se situe au niveau de la possession du terrain sur lequel est construite votre villa.

Les deux moyens les plus populaires pour les étrangers d’acheter un terrain sont :

1) Le Bail de Location longue durée (Leasehold)

Les investisseurs désireux d'acheter une villa se verront proposer un bail de location très longue durée pour le terrain sur lequel la propriété se trouve. Il s'agit d'un bail de 30 ans avec la garantie de renouvellement à deux reprises soit un total de 90 ans.

Le bail foncier doit être enregistré auprès du « Royal Thai Land Department » - équivalent de nos cadastres - au nom de l'acheteur.

Les contrats de location enregistrés sont sûrs et assez clairs. La sureté de la possession du bien vient du fait que vous êtes le propriétaire légal des bâtiments construit sur le terrain. De ce fait, le bailleur ne peut pas prendre possession de la propriété à l’expiration du bail puisque la propriété est distinguée du terrain et n’en est pas une partie au regard du droit civil.

Ce type de contrat doit être revu par les soins d'un avocat.

2) Création d’une société thaïe à responsabilité limitée

Les personnes physiques de nationalité thaïlandaise ou personnes morales de droit thaïlandais sont autorisées à posséder la pleine propriété du terrain et du bâti.

Si la location à long terme ne vous dit rien, l’alternative est de créer une société thaïlandaise que vous contrôlez, et qui peut légalement acquérir un terrain. Pour faire simple, en tant qu’étranger vous pouvez posséder 49% des parts d’une société thaïlandaise. Le reste des parts doit être détenu par des personnes juridiques thaïlandaises (ce que votre avocat peut arranger), qui vous laissent le contrôle de leurs parts par écrit. Le terrain sera propriété de la société. Mais, en tant que directeur général de la société, vous contrôlez le vote des autres actionnaires, et vous avez de ce fait le contrôle total de la propriété du bien.

Même si cela peut paraitre un peu compliqué au premier abord, c’est un processus très simple en réalité. Votre avocat se charge de tout et il vous en coutera entre 1000 et 2000€ pour créer la société selon les avocats.

La grande majorité des acheteurs étrangers choisissent cette solution du fait qu’elle simplifie les choses au moment de la revente du bien.

Titres de propriété en Thaïlande

En tant qu’étranger désirant acquérir une propriété en Thaïlande, vous devez seulement prendre en compte les terrains avec un titre de propriété Chanote, Nor Sor 3 ou Nor Sor 3 Gor. Ceux-ci peuvent être achetés, loués et utilisés comme nantissement hypothécaire. Ce sont les seuls titres sur lesquels un droit de propriété ou un bail peut être enregistré. Ces titres de propriété sont également requis en vue d’obtenir un permis de construire.

Dans tous les cas et avant de vous engager à quoi que ce soit, assurez-vous le concours d’un bon avocat pour vérifier les documents écrits administratifs.

Chanote

Les titres de propriété sont officiellement appelés Nor Sor 4 Jor ou plus communément Chanote.
Il s’agit d’un certificat de propriété qui peut être utilisé comme preuve confirmant les droits de propriété aux autorités gouvernementales. Ce certificat est émis par le Cadastre Provincial de Phuket (Phuket Provincial Land Office) qui à l’aide d’un GPS, marque et délimite la propriété. Le Chanote est le titre de propriété le plus sûr mais ces terrains peuvent s’avérer difficiles à trouver même si avec l’arrivée en masse des investisseurs étrangers à Phuket la grande majorité des terrains dans les zones résidentielles de l’ouest et du sud de l’île sont en Chanote.

Nor Sor 3

Le Nor Sor 3 est un document certifiant la jouissance du terrain, qui est émis et garanti au propriétaire par le Cadastre du District (District Land Office). C’est-à-dire que la personne détenant le Nor Sor 3 a le droit légal de posséder le terrain en question et peut l’utiliser comme document légal. Le titre Nor Sor 3 concerne des parcelles de terrain sans délimitations précises, sans relations avec les autres parcelles mais dont les limites sont fixées selon les parcelles voisines. Par conséquent, et à cause du manque de mesures précises, il peut y avoir des problèmes de vérifications des limites. Tout changement de propriété doit être rendu public 30 jours avant de pouvoir être enregistré.

Nor Sor 3 Gor

Le Nor Sor 3 Gor a la même base légale que le Nor Sor 3 à la différence qu’en général, concernant le Nor Sor 3 Gor, la délimitation de la surface de propriété est effectuée par repérage aérien et la parcelle reproduite à l’échelle 1/5000ème. C’est un titre concernant un terrain dont la surface est délimitée de façon plus précise car chaque terrain est référencé par une étude plus générale et une photographie aérienne correspondante. Il est donc possible de vérifier les limites de la propriété. Cependant, le Nor Sor 3 Gor reste moins précis dans ses délimitations qu’un Chanote.

Titre de condominium

Un titre de propriété relatif a un immeuble collectif a usage d’habitation (communément nommé condominium en Thaïlande) est le titre de propriété portant sur la ou les parties de un ou plusieurs bâtiments à propriétaires multiples (condominiums) , sur la partie privative du terrain, sur d’autres actifs communs et des parties communes du bâtiment (le hall d’entrée ou la cage d’escalier). Le titre indique la surface au sol de l’appartement privé, la surface totale du terrain commun et le pourcentage (millièmes) que représente cet appartement dans la propriété commune. Ce pourcentage représente aussi la part de vote dans la société du condominium ou dans la copropriété.

Transferts de bâtiments

Il n’y a aucun titre de propriété concernant les bâtiments autres que les condominiums mais leur vente ou leur bail à long terme peut être enregistré au Cadastre du District. La preuve de la propriété doit être établie soit par un document attestant de la construction, soit par un document attestant de la vente et de l’achat du bien.

A ne pas confondre avec le document « tabien baan » qui est seulement un enregistrement des occupants de la maison.
Le transfert d’un bâtiment, à la différence de celui d’un terrain, requiert un préavis de 30 jours à effectuer par envoi postal, ceci afin de voir si quelqu’un souhaite contester la propriété. Les étrangers peuvent posséder un bâtiment, distinct de son terrain, et enregistrer le transfert de propriété à leur nom au Bureau du District Local (Amphoe).

Impôts et taxes en Thaïlande

Lors de la vente ou de l’achat de tout bien immobilier en Thaïlande, il y a potentiellement 4 taxes et impôts à payer. Savoir lesquels s’appliquent dépend des détails de la transaction, du vendeur et de la durée depuis laquelle le vendeur est propriétaire. Il est également important de noter que la plupart de ces taxes sont calculées par rapport à l’échelle gouvernementale de « valeur d’imposition » de la propriété qui est en général bien en-dessous de la valeur du marché.

1. Impôt sur la plus-value (« Withholding Tax »)

Si le vendeur est une société, cet impôt WHT représente 1% de la valeur estimée officielle ou du prix de vente du bien, au plus élevé des deux. Si le vendeur est un particulier, ce WHT est basé sur son taux marginal d’imposition (à l’exception que les premiers 100.000 Bahts sont taxés à 5% plutôt que de tomber sous le seuil d’imposition) après déduction de la valeur estimée officielle d’une somme forfaitaire basée sur le nombre d’années de propriété.

Cet impôt progressif est calculé selon une formule complexe qui inclut la valeur de la propriété, la durée de détention du bien et le taux d'imposition personnel. Il faut compter généralement entre 1 et 3%.

2. Frais de transfert (Transfer Fee)

Le Land Department de Thaïlande perçoit 2% de la valeur estimée de tous les transferts de terres et de biens. Cette taxe est payée à la date du transfert de propriété et est partagée entre l'acheteur et le vendeur mais cela doit être agréé par les deux parties. Basée sur la valeur estimée du bien, bien en dessous du prix réel du marché (en général  -50%).

3. Droit de timbre (Stamp Duty)

C'est une taxe de 0,5% qui est prélevée par le Land Department, sur la valeur ou le prix d'achat, selon la valeur la plus élevée. Cette taxe n'est pas appliquée si la taxe professionnelle est applicable (voir ci-dessous) et elle est généralement payée par le vendeur.

4. Taxe professionnelle (SBT)

Le vendeur doit habituellement payer cette taxe de 3,3%, qui est prélevée sur les entreprises et sur les propriétaires qui ont été enregistrés en possession d'un bien depuis moins de cinq ans.

Elle est basée sur la valeur estimée officielle ou le prix de vente du bien, au plus élevé des deux.

Un particulier peut être exempté de cette taxe s’il possède le bien depuis plus de 5 ans où s’il utilise la propriété comme résidence principale et que son nom apparaît sur le certificat d’enregistrement de domicile depuis au moins un an.

Si la SBT s’applique, c’est le droit de timbre qui ne s’applique pas.

L’impôt foncier

C’est un impôt annuel sur la propriété immobilière équivalent à quelques Bahts par Raï (1 Rai = 1600m²). Son montant est souvent si faible qu’en pratique l’institution chargée de le collecter ne s’y emploie que rarement. Quand elle le réclame, c’est souvent au bout de plusieurs années quand les montants se sont accumulés.

Les Cartes de Phuket

Conseils pour investir à Phuket

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