La loi thaïlandaise
impose certaines restrictions quant à la propriété de biens immobiliers détenus
par des étrangers ; plus exactement, elle interdit officiellement aux
étrangers de posséder un terrain en nom propre (la terre appartient aux
thaïlandais). En revanche, les droits de
propriété des terrains et des bâtiments sont distincts. Les ressortissants
étrangers ont un droit de propriété sur les bâtiments distincts du terrain, la
loi autorise l'achat en pleine propriété et nom propre de villas ou d'appartements
dans des résidences en copropriété.
Les ressortissants étrangers peuvent posséder :
- Une unité dans
une copropriété enregistrée.
- Un bâtiment
distinct du terrain.
- Une concession jusqu’à
30 ans enregistrée pour tous types de terrains et de bâtiments.
Les ressortissants étrangers ne peuvent pas posséder :
- Un droit de
propriété absolue sur un terrain.
- Plus de 49% des
parts d’une société thaïlandaise ayant un droit de propriété absolue sur un
terrain.
Aussi, si vous
souhaitez acquérir un appartement ou une villa, la situation sera différente :
Acheter un appartement :
Les ressortissants
étrangers sont autorisés à la pleine propriété (Freehold en anglais) d'un
appartement pour les bâtiments classés comme « condominium » dans une limite de
49 % des parts, les 51% restant doivent appartenir à des thaïlandais.
Conformément à la loi thaïlandaise, Condominium Act 1992, en vigueur sur la propriété immobilière, l'acquisition en pleine propriété des appartements par des personnes physiques ou morales de nationalité étrangère est autorisée selon les 3 conditions suivantes :
Conformément à la loi thaïlandaise, Condominium Act 1992, en vigueur sur la propriété immobilière, l'acquisition en pleine propriété des appartements par des personnes physiques ou morales de nationalité étrangère est autorisée selon les 3 conditions suivantes :
1) Acheter dans une
résidence de type condominium offrant la pleine propriété
2) S'assurer que 49% de la surface habitable dans la résidence n'a pas déjà été
vendus à des étrangers.
3) Transférer l'intégralité des fonds couvrant l'achat depuis l'étranger et en
devises étrangères.
En pratique, c’est
très simple. Les promoteurs s’adressant à une clientèle principalement étrangère,
la quasi-totalité des résidences et copropriétés d’appartements à Phuket
remplissent ces conditions.
Il suffit de
demander une lettre de garantie auprès du syndic de copropriété établissant la
proportion de copropriété détenue par l’étranger, lettre qui doit être soumise
aux services fonciers lors du transfert de propriété.
Quoiqu’il en soit,
au cours du processus d’achat, vous ferez forcement appel à un avocat
spécialisé qui se chargera de vous guider et de vérifier que toutes les
conditions sont réunies avant de finaliser la vente.
Acheter une villa :
Conformément à la
loi thaïlandaise en vigueur sur la propriété foncière, un étranger n'est
pas autorisé à posséder du terrain en son nom propre.
En revanche, vous
pourrez jouir de la pleine propriété de la maison.
Tout acheteur
étranger se verra attribuer la pleine propriété du bien immobilier construit
sur le terrain.
La subtilité se
situe au niveau de la possession du terrain sur lequel est construite votre
villa.
Les deux moyens les
plus populaires pour les étrangers d’acheter un terrain sont :
1) Le Bail de
Location longue durée (Leasehold)
Les investisseurs
désireux d'acheter une villa se verront proposer un bail de location très longue
durée pour le terrain sur lequel la propriété se trouve. Il s'agit d'un bail de
30 ans avec la garantie de renouvellement à deux reprises soit un total de 90
ans.
Le bail foncier
doit être enregistré auprès du « Royal Thai Land Department » - équivalent de
nos cadastres - au nom de l'acheteur.
Les contrats de
location enregistrés sont sûrs et assez clairs. La sureté de la possession du
bien vient du fait que vous êtes le propriétaire légal des bâtiments construit
sur le terrain. De ce fait, le bailleur ne peut pas prendre possession de la
propriété à l’expiration du bail puisque la propriété est distinguée du terrain
et n’en est pas une partie au regard du droit civil.
Ce type de contrat
doit être revu par les soins d'un avocat.
2) Création
d’une société thaïe à responsabilité limitée
Les personnes
physiques de nationalité thaïlandaise ou personnes morales de droit thaïlandais
sont autorisées à posséder la pleine propriété du terrain et du bâti.
Si la location à
long terme ne vous dit rien, l’alternative est de créer une société
thaïlandaise que vous contrôlez, et qui peut légalement acquérir un terrain.
Pour faire simple, en tant qu’étranger vous pouvez posséder 49% des parts d’une
société thaïlandaise. Le reste des parts doit être détenu par des personnes
juridiques thaïlandaises (ce que votre avocat peut arranger), qui vous laissent
le contrôle de leurs parts par écrit. Le terrain sera propriété de la société.
Mais, en tant que directeur général de la société, vous contrôlez le vote des
autres actionnaires, et vous avez de ce fait le contrôle total de la propriété
du bien.
Même si cela peut
paraitre un peu compliqué au premier abord, c’est un processus très simple en
réalité. Votre avocat se charge de tout et il vous en coutera entre 1000 et
2000€ pour créer la société selon les avocats.
La grande majorité
des acheteurs étrangers choisissent cette solution du fait qu’elle simplifie
les choses au moment de la revente du bien.
